'가치 투자'로 명성을 얻은 억만장자 하워드 막스 오크트리캐피털 회장은 시장 예측에 있어 무엇보다 '사이클(주기적 순환)'을 강조한다. '사이클'을 통해 패턴 반복과 장기적 흐름에서 시장 국면을 파악한다면 미래 예측에 큰 통찰을 얻을 수 있다는 것이다. 마찬가지로 대한민국 부동산 역시 사이클을 통해 미래의 단서를 포착할 수 있다.

경착륙보다 연착륙 가능성 높다

주택 시장 사이클은 해당 시점 주택 가격과 장기 추세 가격의 격차(GAP)를 바탕으로 만들어진다. 2018년 4분기 현재 주택 경기는 3분기를 정점으로 '둔화'로 방향을 틀었다. 다만 기준점 대비 여전히 높은 수준에 있기 때문에 2019년은 '완만한 둔화'가 예상된다. 둔화의 원인이 되는 입주 물량(공급)은 이미 2017~2018년 80만가구를 기록했다. 그러나 80만가구라는 역대급 입주량에도 2017~2018년 전국 주택 가격은 무려 15% 상승률을 기록했다. 더불어 2014~2017년에 정부의 신규 택지 공급 중단으로 입주량은 2018년을 정점으로 적어도 향후 3년간 꾸준히 감소할 것이다. 따라서 2019년 '방향 전환' 이후 향후 3년간 대한민국 부동산은 '경착륙'이 아닌 '연착륙' 경로를 걷게 될 것이다.

'주택 고령화' 주목하라

2018년 지방 주택 가격은 0.4% 상승에 그치며 '지방 부동산은 끝났다'는 이야기를 확인해줬다. 그런데 지방 분양 시장은 평균 16대1의 청약 경쟁률을 기록했다. 심각한 '주택 고령화'로 '새 아파트'에 대한 선호가 뚜렷했기 때문이다. 2018년 말 현재 전국에서 '입주 10년 차' 이상 '고령 주택' 비중은 72%에 육박한다. 그러나 '입주 5년 차' 이내 '젊은 주택'은 역대 최고 입주 물량을 포함하더라도 16%에 불과하다.

10채 중 7채가 '고령 주택'인 상황에서 점점 희소해지는 '새집'을 분양받기 위한 청약 시장은 꾸준한 강세를 유지하고 있다. 과거 수도권 지역 '미분양 무덤'이었던 김포·파주시는 한때 미분양 물량이 4000가구에 이르렀으나 지난해 11월 기준 김포 미분양은 47가구, 파주는 13가구에 불과하다. '미분양 무덤'이 '주택 고령화' 수혜를 입어 '미분양 무풍지대'가 되어버린 것이다. 따라서 '주택 고령화'는 적어도 향후 5년간 신규 주택 희소가치를 높여가며 주택 시장 상승 모멘텀이 될 것이다.

정부 규제책은 영향 미미

현 정부 들어 '평균 1.5개월' 주기로 부동산 정책이 발표되고 있다. 비슷한 정책 노선을 취했던 노무현 정부의 '평균 6.5개월' 주기를 감안하면 매우 빠르다. 그럼에도 2년이 지난 지금 서울 '집값'은 잡히지 않았고 '거래'만 잡혔다. 세금 규제로 '매도자 관망에 따른 매물 부족'과 '똘똘한 한 채' 현상이 맞물려 거래량 감소에도 집값이 상승한 것이다. 더구나 서울엔 집이 돌지 않고 있다. 거래 총량이 줄어드는 와중에 유독 '증여 거래'만 역대 최고치를 기록하며 '부의 대물림'이 견고해지고 있다. 앞으로도 재건축 규제 강화로 신규 주택 공급줄이 막혀 가며 서울의 '집맥경화'는 더욱 심화될 것이다.국내 부동산의 구조적 이슈인 '주택 고령화'와 '서울의 집맥경화'는 향후 주택 경기의 하방 경직성을 강화해 줄뿐더러 일부 지역의 국지적 상승 가능성을 열어 줄 것이다. 반면 많은 카드를 소진한 정부 규제책은 이미 많이 올라버린 서울의 주택 가격을 '얼려놓거나' '소폭 조정'하는 데 그칠 가능성이 높다.

서울·강남 집값 2~3% 하락 예상

'주택 고령화'와 '집맥경화'라지만 3.3㎡당 5000만원에 육박하는 강남 집값은 적정한 수준일까. '시장이 상승할 때 좋은 곳을 매수하라'는 당연한 메시지는 일부 지역 집중 매수세를 불러일으키며 '버블(거품)' 진앙이 된다. 서울이 그렇다. '방향'은 맞는데 '속도'가 너무 빨랐다. 2008년으로 돌아가 보자. 미국발 글로벌 금융 위기 후 반포 래미안퍼스티지 아파트가 준공 후 미분양이 됐다. 이후 강남은 물론이고 서울에서 대세 하락기가 시작됐다.

강남은 글로벌 도시다. 2008년 사례가 증명하듯 강남은 글로벌 주택 경기를 추종한다. 그런데 최근 글로벌 대도시 집값이 일제히 '방향'을 전환했다. 최근 이코노미스트에서 나온 글로벌 대도시 집값 지수를 보면 2018년 2분기 현재 런던과 워싱턴 DC, 뉴욕 집값은 2018년 1분기 대비 1% 하락했다. 금융 위기 이후 최초로 보인 하락이다. 게다가 2018년 10월 미국 신규 주택 판매량도 전년 동기 대비 마이너스 12%라는 큰 하락 폭을 기록했다. 글로벌 주택 경기가 '대세 전환'했다는 점을 확인시켜준다. 따라서 글로벌 경기에 후행하는 서울과 강남 집값 역시 하락이 불가피하다. 다만 앞서 언급한 구조적 이슈가 남아 있어 많아야 2~3% 정도만 하락할 것이다.

안정성 담보 지역 공략해야

방향이 전환된 상황에서 서울에서 집을 사려는 실수요자들은 '안정성이 담보된' 지역을 공략해야 한다. 중심 업무지구 접근성이 좋고, 창조산업(IT·금융·미디어)이 유치된 도시가 이에 해당된다. 서대문구나 마포구·은평구·성동구가 꼽힌다. 최근 급등한 가격으로 전세가율이 급락한 곳은 지양하고 적어도 60% 수준 전세가율이 유지되는 곳을 공략하는 게 전세보증금을 활용한 자금 조달에 유리하다.

경기·인천은 최근 3년간 43만가구라는 대량 입주가 이뤄졌다. 향후 수도권은 입주 증가에 따른 '전세가율 하락'이 리스크(위험 요인)로 떠오를 것이다. 물량 앞에 장사 없듯 입주가 적은 곳을 공략하는 게 바람직하다. 2018~2020년 향후 3년간 입주량이 적은 도시들의 전세가율과 입주량을 보자〈아래 그림 참조〉. 입주량도 적고 전세가율도 높아 눈여겨볼 도시로는 일산과 부천, 군포, 안양, 수원 팔달구 등이 있다.

지방에도 상승 가능 도시 있어

지방은 수도권과 달리 각자 독립적인 사이클이 있다. 인구는 감소하지만 지방 소외가 오히려 '공급 공백'을 만들어 새 아파트가 공급될 틈새를 마련해주기 때문이다. 지방 부동산은 지난 3년간 긴 하락 사이클이 마무리되어가고 있다. 따라서 2019년부터 '저점'이 포착되는 도시들이 나타날 것이다.

지방은 '5대 광역시'와 '기타 지방'으로 나누어 보면 기회가 있다. 2018년 11월 현재 지방 미분양 중 90%가 '기타 지방'에 쏠려 있다. 주택 수요 기본 단위 가구 수는 '기타 지방'이 700만명으로 '5대 광역시'(400만명)의 약 2배다. '기타 지방'이 가구가 많은데도 미분양이 많은 까닭은 '5대 광역시' 인구 밀도가 '기타 지방' 대비 높고, 소득 수준이나 연령층 등 '수요의 질'에서 차이가 나기 때문이다. 앞으로도 5대 광역시는 이러한 구조적 장점으로 인해 중장기 미래 가치가 높다. 다만 단기적으로 부산은 일부 지역 미분양 급증, 울산은 조선업 침체로 하락세를 겪고 있다. 그러나 여기서 힌트를 찾을 수 있다. 부산은 최근 조정 대상 지역에서 해제된 일광신도시 미분양이 감소하고, 울산은 조선업이 회복될 때 반등 기회가 올 것이다.

지방 부동산 리스크의 핵심은 '인구 소멸'이다. 한국고용정보원에서는 '인구 소멸'지역을 발표하지만 동시에 '인구 소멸 위험이 매우 낮은 지역'도 발표한다. '인구 소멸'을 역이용하라. 여기서 지방의 미래를 찾을 수 있다. '인구 소멸 리스크'에서 자유로운 지방 도시로는 '울산 북구, 대전 유성구, 경북 구미, 광주 광산구, 충남 천안'이 꼽힌다. 이 도시들은 장래에 인구 소멸 위험이 가장 낮은 '1등급'에 속해 있다.