[WEEKLY BIZ] 빨간불 들어온 미국 주택 시장

    • 랙슈먼 오쿠탄 경제사이클연구소(ECRI) 대표
    • 0

    입력 2018.10.19 03:00

      [WEEKLY BIZ Column]

      랙슈먼 오쿠탄 경제사이클연구소(ECRI) 대표
      랙슈먼 오쿠탄 경제사이클연구소(ECRI) 대표
      미국 경제가 견고한 흐름을 보이고 있음에도, 주택 가격 상승세는 떨어지고 있다. 2006년 초기 주택 시장을 분석한 방법을 똑같이 적용하면, 상황은 더 악화될 가능성이 크다.

      지난 불황에서 경험했듯이, 주택 가격은 경기 순환에 강하게 연동되며, 결과적으로 실물경제에 큰 영향을 준다. 그러나 미 연방준비제도(연준)는 지난 8월 1일 통화정책 회의록에서 경기 하강 위험 요인의 하나로 "주택 부문이 약화될 가능성이 있다"며 '가능성' 수준을 거론하는 데 그쳤다.

      경제사이클연구소(ECRI) 연구에 따르면 주택 가격 상승세는 이미 꺾였다. 이달 집계된 데이터에 따르면, 주택 가격과 거래량의 하락이 시작됐다. 앞으로 전망도 어둡다. 가장 큰 이유는 소비자의 구매력이 떨어지기 때문이다. 국가공인중개사협회가 공개하는 주택구매력지수는 10년 만에 최저치로 하락했다. 모기지 금리 상승에 어느 정도 기인했지만, 단순히 금리 때문만은 아니다. 지난 10년간 주택 가격이 너무 많이 올랐기 때문이다. 미국 노동자의 임금 상승 속도보다 자산 가격 상승이 더 빨랐다.

      집을 사려는 수요는 존재하지만, 가격이 너무 올라 살 수 없는 지경이 되어버린 것이다. 이 때문에 미시간대 소비자심리지수의 최근 '주택 구매 태도' 부문이 2008년 이후 최악으로 나빠졌다.

      주택 가격 하락 조짐은 건축업계에 악재다. 주택 판매 증가량은 이미 마이너스로 돌아섰다. 설상가상으로 주택 건축 비용은 역대 최고치로 오르고 있다. 철강 수입 관세가 올라 자재 비용이 늘었고, 주택 용지가 부족해 건축 허가 시간이 늘어나고 있다. 모두 건축 비용 상승으로 이어졌다. 더구나 미국 건축업계 실업률은 반세기 만에 가장 낮다. 실업률이 감소하면서 건축 노동자의 임금은 빠르게 인상됐다. 이 역시 건축업계에는 나쁜 소식이다.

      주택 가격 하락과 건축 비용 상승이라는 이중고 때문에 주택 건설업자의 수익성은 나빠지고 있다. 따라서 건설업 주가가 지난 1월 이후로 25%가량 떨어진 것은 놀라운 일이 아니다. 특히 지난달 건설주는 매우 빠르게 하락했다.

      연준이 내년까지 금리를 올릴 예정이고, 주택 구매력은 점차 떨어지기 때문에 앞으로 주택 가격이 오르기는 어렵다. 주택 가격 하락은 자산 가격 디플레이션(물가 하락)의 위험을 증가시킨다. 이는 2008년 금융 위기 이후 처음으로 실물경제에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 이 시나리오는 앞으로 면밀한 관찰이 필요하다.